Arten von Immobilien als Kapitalanlage

Arten von Immobilien als Kapitalanlage

Welche Arten von Immobilien als Kapitalanlagen gibt es?

Bevor du in Immobilien als Kapitalanlage investierst, um Vermögen aufzubauen oder deine Altersvorsorge in trockene Tücher zu bringen, ist es wichtig, dass du weißt, welche Arten von Immobilien es gibt und welche sich für dein persönliches Kapitalanlage-Ziel am besten eignen.

Dabei unterscheiden wir Bestandsimmobilien, Denkmalimmobilien, Pflegeimmobilien und Neubauimmobilien als Kapitalanlage.


Was ist eine Bestandsimmobilie als Kapitalanlage?

Bei der Bestandsimmobilie handelt es sich, wie der Name schon sagt, um eine bereits bestehende Immobilie. Theoretisch ist ein Neubau ab Fertigstellung eine Bestandsimmobilie.

Bestehende Immobilien bieten sehr gute Renditechancen, da der Kaufpreis im Vergleich zu einem Neubau oft deutlich günstiger ist (auch z. B. nach einer Kernsanierung). Der Vorteil liegt besonders darin, dass kein Baurisiko mehr für dich existiert und bereits laufende Mieteinnahmen vorhanden sind. Grundsätzlich kann eine Bestandsimmobilie auch bereits 100 Jahre bestehen und trotzdem ein sehr gutes Investment für dich sein, da bei einer guten Haus- und Mietverwaltung laufende Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen durchgeführt und ein gutes Mietklientel über die Jahre aufgebaut wurde.

Bei Bestandsimmobilien solltest du folgende Voraussetzungen immer prüfen:

  • Kein Sanierungsstau: Bedeutet, dass vor kurzem alle anfallenden Sanierungsmaßnahmen bereits durchgeführt wurden oder der Zustand entsprechend gut ist, sodass in den nächsten 5 – 10 Jahren nicht mit Sanierungsmaßnahmen zu rechnen ist.
  • Bei Sanierungsstau: Prüfe eine ausreichende Höhe an bestehende Rücklagen oder, dass sich entsprechend viele Eigentümer die Kosten teilen, damit pro Kopf nur eine verhältnismäßig kleine Summe notwendig ist.


Dass bei Bestandsimmobilien irgendwann Sanierungen anfallen ist kein Geheimnis, da sonst die Immobilie deutlich an Wert verlieren würde. Eine Sanierung hat immer auch Einfluss auf die Wertentwicklung, daher sollte man hier niemals sparen. Um allerdings die Kosten im Rahmen zu halten ist es sinnvoll vor dem Kauf zu prüfen, wie hoch die vorhandenen Rücklagen der Eigentümergemeinschaft sind. Sind keine Rücklagen vorhanden und wurden vor kurzem für Sanierungen ausgegeben, dann ist das grundsätzlich ok. Wurde von den Eigentümern keine Rücklagen gebildet ist eine Recherche angebraucht, die diesem Thema auf den Grund geht. Das Risiko von hohen Zuzahlungen für Sanierungen minimiert man in dem Anleger auf eine hohe Anzahl an Wohneinheiten im Objekt achten (20+ Wohnungen). In einem solchen Fall werden die Sanierungsmaßnahmen auf alle vorhandenen Eigentümer aufgeteilt. Das ist ein sehr wichtiger Punkt, da z. B. eine Erneuerung des Daches für z. B. 100.000 € auf 5 Eigentümer oder 50 Eigentümer aufgeteilt werden kann und somit einen riesigen finanziellen Unterschied für den Einzelnen bedeutet.

Was ist eine Denkmalschutz-Immobilie als Kapitalanlage?

Denkmalschutz-Immobilien findet man besonders häufig in den neuen Bundesländern. Hierbei handelt es sich um Altbauten, die steuerlich begünstigt kernsaniert werden können, nach besonderen Rahmenbedingungen, die das Amt für Denkmalschutz festlegt. Damit soll der alte Charme der Immobilien und das Stadtbild für die nachfolgenden Generationen erhalten werden. Häufig stehen neben Schlössern, Burgen, Klöstern, Kirchen etc. Fachwerkhäuser auch Villen unter Denkmalschutz. Letztere werden häufig für ein Investment genutzt, bei dem du dich verpflichtest, die Immobilie nach den jeweiligen Denkmal-Vorgaben in Stand zusetzen. Die Umsetzung übernimmt natürlich der Verkäufer bzw. Bauträger für dich.


Besonders interessant für Kapitalanleger ist die sehr hohe Denkmal-Abschreibung AfA (Absetzung für Abnutzung). Bei Einkommen ab 80.000 € pro Jahr auf einen Anlagezeitraum von 10 Jahren kann ein Denkmal-Investment sehr lukrativ sein, da die Steuervorteile die eigene Investition deutlich übersteigen. Damit das Konzept allerdings funktionieren kann, muss ein hohes Einkommen für mindestens 10 Jahre gesichert sein, daher sollten vor allem Selbständige ihr Investment sehr gut und mit Bedacht planen.

Was ist eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

Der Pflegenotstand in Deutschland ist seit sehr vielen Jahren ein beherrschendes Thema in den Medien. Von der Politik wird zu wenig getan und der demografische Wandel nimmt immer weiter zu (immer mehr alte, wenig junge Menschen). Durch die steigende Lebenserwartung stehen immer mehr Gebiete unter Druck, da so gut wie jedes Pflegeheim in Deutschland bereits Wartelisten führt.


Bei einer Pflegeimmobilie erwirbt man einen Anteil eines neugebauten Pflegeheims. Dabei handelt es sich um eine stationäre Einrichtung, die meistens den Pflegegrad 5 umfasst. Es muss dabei unterscheiden werden zwischen betreutem Wohnen und einer echten stationären Pflegeeinrichtung.


Neben einem KfW-Tilgungszuschuss von bis zu 24.000 Euro, bieten Pflegeimmobilien als Kapitalanlage besonders für sehr sicherheitsorientierte Anleger eine großartige Renditechance. Die Pachtverträge werden mit dem Betreiber der Einrichtung oft auf 20 – 25 Jahre Laufzeit geschlossen und bilden somit eine Mietgarantie ab, welche gestaffelt in der Regel alle drei Jahre steigt.


Ein weiterer Sicherheitsaspekt ist die Tatsache, dass eine Standortanalyse von mehreren voneinander unabhängige Instanzen intensiv durchgeführt wird. Bevor eine Pflegeimmobilie also gebaut werden kann, müssen sich die Gemeinde/Kommune, der Betreiber und der Bauträger darauf einigen, dass es beim jeweiligen Standort mindestens für die nächsten 20 Jahren einen erhöhten Pflegebedarf geben wird. Zusätzlich müssen auch genügend Arbeitskräfte vorhanden sein, was nur durch eine ordentliche Infrastruktur und günstige Wohnlagen möglich ist.

Was ist eine Neubauimmobilie als Kapitalanlage?

Wenn du in eine Neubau-Immobilie als Kapitalanlage investiert, dann kaufst Du in der Regel erstmal ein Stück grüne Wiese und beauftragst den jeweiligen Bauträger über den Kauf mit der Fertigstellung der Wohnanlage.

Die Vorteile liegen auf der Hand: Neubau-Immobilien erfüllen die neusten energetischen Standards und können somit von der KfW-Bank gefördert werden. Eine neu gebaute Immobilie hat logischerweise keine Alterserscheinungen, ist in Takt und hat eine sehr attraktive Wirkung auf neue Mieter. Auf der anderen Seite kosten Neubauten deshalb auch deutlich mehr als vergleichbare Bestandsobjekte in der gleichen Gegend.

Während der Bauphase fallen bereits Kosten in Form von Bereitstellungszinsen bei der Bank an, da diese das Darlehen zur Verfügung stellen und in gewissen Abschnitten je nach Baufortschritt an den Bauträger auszahlen. Zusätzlich entsteht natürlich in der Bauphase ein gewisses Baurisiko, da

natürlich auch hier Baufehler entstehen können.

Ist der Neubau ordnungsgemäß fertiggestellt, dann erzielen Anleger sehr hohe Mieten und haben im Normalfall die ersten Jahre keine großen Sanierungsmaßnahmen zu befürchten. Sofern das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis stimmt, kann ein Neubau ein sehr gutes Investment sein. Aufgrund der in den letzten Jahren gestiegenen Baukosten stimmt dieses Verhältnis leider immer seltener. Oftmals kann auch ein kernsaniertes und renoviertes Bestandsobjekt dieselben Mieten erzielen und dabei nur 50 – 70 % des Kaufpreises kosten.

Welche Immobilienart ist die richtige für mich?

Um herauszufinden, welches Immobilieninvestment für Dich am sinnvollsten ist, bedarf es einer genauen Analyse deiner Ziele, Wünsche und des möglichen Finanzierungsrahmens. Dabei helfen dir gerne unsere Berater.

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